我愿借这个机会把自己作为研究者对PPP的一些基本看法做简要汇报。

市场经济是以个体主义为根本条件的，而市场化改革最终还是人们思维方式的改革，那才是最本质、最有决定意义的，所以，这次的产业政策大辩论，若能或多或少促使人们意识到集体主义思维方式的危害，那么，这场辩论就是有价值，有意义的对此，奥地利学派的观点是：生产与消费不可分，生产的核心是发现市场机会而不只是降低成本，生产的组织形式是企业家-企业，如此，与市场经济的真实情况才是更相符、更匹配的。

除此之外，内部的主观还有着规则的蕴意。但除了这种外部意义上的主观之外，还有一种内部的主观，它指的是企业家对自己生命价值的自我意识，可以称之为心灵的主观或灵魂的主观。同时，市场过程的思想也为制定政策提供了理论依据。可以说，市场过程包括两个方面，一是消费、生产的过程，也即通常所说的经济过程。必须明确，生产本身并不意味着创造价值，有的生产甚至是在消灭财富，可以说，只有满足消费者需求的生产才是真正意义上的价值创造，这也是生产的主观性的一个体现。

准确地说，企业家精神是由内而外的，外部的主观（发现机会）是由其内部的主观所驱动的，没有这种内部的主观，个体只是约束条件下追求最大利益的投机者，算不上是真正的企业家。但实际上，这相当于把真正的经济学问题排除了，转化成单纯的数学演练，并不具备真正的现实意义。当然，作为因果关系的一个环节，这个预期也是很重要的，但我们不能认为这个预期是源头

对房地产开发商制订的房价超过指导价的做法，可以认为是牟取暴利行为，应当从重处罚，情节严重的要追究刑事责任。四是为实施政策创造良好的环境。地产开发企业和炒房群体是房地产暴利受益者和高房价直接推动者，他们最不希望房价下降，银行等金融机构作为房地产投资的主要来源，必然担心房价下降造成呆坏帐增加，均不希望房价下滑。据调查，目前北京市主城区商品房开发成本（含地价）只有每平方米1万元左右，而销售均价达到每平方米6万元左右，价格高出成本6倍以上。

商品房完全市场化的定价机制是导致房地产问题的根本原因 我国在城市住房制度设计中，主要借鉴的是新加坡住房模式，把居民住房分为政策性房和商品房两类。（作者单位：国务院研究室） 进入 唐元 的专栏 进入专题： 楼市调控 。

对新建商品房执行最高限价政策，意味着新建商品房的价格将不高于建设成本加上合理利润，将促进新建商品房价格向合理水平回归，这个价格水平将大大低于目前的商品房市场价格，可带动二手房价回归合理水平，从而达到从总体上控制房价的目的。商品房投资高回报，使其虹吸效应凸显，引来大量投资，制造业企业为了分得商品房开发一杯粥，纷纷从主业抽出资金介入房地产开发，出现了大企业建房、小企业炒房现象。房地产相关方主要有中央政府、地方政府、银行等金融机构、房地产开发企业、刚性需求购房群体、炒房群体等，除刚性需求购房群体和中央政府以外，均不希望房价回落。同时，伴随着消费水平的提高，居民对住房的需求将呈现持续刚性增长态势，房地产仍将是国民经济的支柱产业。

六是银行实行购房贷款差别化首付政策。房地产业存在的问题如不尽快解决后果十分严重 一是高房价导致经济严重泡沫化。从供给看，众多投资者（包括国际游资）借助银行支持，以获取高利润为目的进入商品房开发领域，形成了大量商品房供给。三是有利于增加低价房源供给，满足老百姓住房需求。

规范房地产市场经济秩序，严厉打击开发商捂盘惜售、哄抬房价等行为。三是相关各方利益不一致，房地产调控难度极大。

必须更加客观、真实分析房地产行业存在的问题，有针对性地采取更加有效措施，综合施策，促进房地产行业持续健康发展。同时，由于商品房与政策性住房具有大致相当的投资回报率，经济适用房与商品房相比，由于政府减少税费和土地收入，房价将更低，需求将更旺，有利于引导商品房开发资金流入政策性住房建设领域，尽快增加低价房房源，满足广大群众基本住房需求，并可缓解政府出资建设政策性房的巨大财政压力。

制定并实施《联邦建筑法》，各地成立了房地产公共评估委员会，负责制订当地具有法律效力的基准价或者指导价，《联邦建筑法》规定所有房地产交易有义务参照执行房地产指导价，但可在合理范围内浮动。建议由各级物价部门或由政府认可的独立房地产评估机构，对新建住房在科学测算成本的基础上，按照成本加合理利润（利润率不高于20%）的原则，制定最高销售指导价。由于房地产的高回报，导致商业银行资金的大量涌入，这既是导致房价过度上涨的重要因素，也形成了巨大的金融风险。几点操作建议 抑制房价水平、保障居民基本住房需求是关系全局、维护社会和谐稳定和公平正义的重大问题，也是促进共享发展的一项紧迫任务。建议按照果断决策、周密部署、综合配套、稳妥推进的原则，尽快制定工作方案，积极稳妥加以实施。德国多年来房价保持平稳态势，最重要的经验是政府在调控房地产市场中发挥作用大，并对住房价格实行严格管制。

对商品房实行最高限价政策，房地产利润水平仍然高于制造业等产业利润水平，不影响社会资金开发房地产的积极性。随着我国居民生活水平提高和城市化进程加快，居民住房需求呈现持续刚性增长态势，形成了对政策性住房的巨大需求。

规定最高限价具有法律效力，所有房地产交易必须认真执行。理由如下： 一是有利于促进整体房价回归合理水平，控制房价非理性上涨。

德国最重要的是建立执行威慑机制使指导价能够依法有效执行，该国《经济犯罪法》规定，如果地产商制订的房价超过合理房价20%为超高房价，将构成违法行为受到处罚，超过50%则为房价暴利，将触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处3年徒刑。对于以上可能需要付出的代价和产生的负面影响，应当制定预案，妥善加以处理，将其控制在最低限度。

二是导致金融风险不断加剧。比如，航空客运票价实行最高限价政策，并没有限制民用航空业的市场化进程，而是极大地促进了民航业市场竞争，其效果是有目共睹的。对新建商品房实施最高限价政策，是促进房价回归合理水平、推动房地产业健康发展的现实选择，应当尽快加以实施。综上所述，正是房地产政策双轨制价格机制，使商品房能自由定价、具有暴利特征，引来大量资金开发和炒作商品房，形成商品房虚拟供需两旺格局，导致房价暴涨和大量房源浪费。

采取这样的措施，可促进房价尽快回归到合理水平，避免经济泡沫化，促进房地产业步入健康发展轨道，满足广大人民群众住房需求。五是导致社会资源浪费和实体产业空心化。

对新建商品房执行最高限价政策，将新建商品房的投资利润率控制在不超过20%的范围内，由此消除商品房的暴利特征，从而大大降低商品房投机炒作动力，减少商品房不合理需求，变目前商品房的虚拟需求为真实需求，扭转目前商品房空置过多的情况，避免社会资源的浪费。包括：金融风险问题、过去高价购房者可能出现部分预售房退房风险、地方政府房地产收益可能减少导致的地方财政压力加大风险，以及房地产业发展对经济增长的支柱地位可能阶段性下降的影响等等。

在我国房价大幅上涨的背后，是价格严重背离价值的基本事实，是住房功能的严重异化。以促进银行资金向三四线城市流动，带动三四线城市房地产去库存，也防止一二线城市房价过快上涨。

可以说不合理的房价机制，是对三四线城市居民特别是广大农民最大的不公平，拉大了国民的贫富差距，与共享发展理念格格不入。五是尽量降低实施政策可能带来的负面影响。资金向商品房转移还导致了制造业等实体产业空心化，也是导致加工贸易企业大量向东南亚国家转移的重要因素，而国家鼓励发展的高新技术产业和科技创新领域等，由于缺乏资金难以尽快发展。对新建商品房实施最高限价政策是解决房地产行业问题的最为有效途径 分析房价乱涨价的原因，最为核心的是商品房随意定价机制，也就是房产定价脱离房产实际价值，导致房地产行业具有了暴利机制。

具体思路是：将房地产定位为满足群众基本需求的民生商品，限制投机炒作，加大政府对商品房价的管制力度，对新建商品房在科学评估基础上，按照成本加合理利润（比如20%以内）原则核定和执行最高限价政策，纠正定价机制过度市场化问题。四是导致社会价值观扭曲。

具体建议如下： 一是明确工作思路。商品房价格在持续增长中，也拉动二手房价格上涨，从而带动房地产行业整体价格水平的持续走高，也带来一浪一浪的造富运动，北京等一线城市居民住房资产年均增值20%左右，近年每户房产增值至少在100万左右，这是国民收入分配机制最大的扭曲。

按照这一制度设计，政策性住房制度将住房视为民生商品，具有政府让利、房价受控、开发商获利有限等特征，在我国目前发展阶段应当成为供房主体。解决房地产行业的问题，必须采取标本兼治的思路，从根本原因上入手，采取有针对性的措施。